უძრავი ქონება საქართველოში: რა ტენდენცია შეინიშნება 2023 წელს?

ბოლო წლების განმავლობაში, საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე ინტერესი სულ უფრო მატულობს. ჩნდებიან ახალი აქტორები და ინვესტორები, რაც ზრდის კონკურენციას და ხელს უწყობს ხარისხის გაუმჯობესებას. 

დღესდღეობით საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ამონაგები ისტორიულ მაქსიმუმზეა. არსებული შედეგებით ჩვენ რეგიონის მასშტაბით წამყვანი პოზიცია გვიკავია. 

უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორის მნიშვნელოვნება საბანკო სისტემაშიც იზრდება. ამის დასტურია გასული ოთხი წლის განმავლობაში სექტორის საკრედიტო პორტფელის დაახლოებით 2.5-ჯერ ზრდა. 

უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ 2023 წლის მონაცემებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ძირითადი მაჩვენებლები სტაბილურად ზრდას განაგრძობს. 

როგორ ვითარდება უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში, რა ტენდენციები იკვეთება და რომელ ფაქტორებზე ღირს ყურადღების გამახვილება – ამ კითხვებზე პასუხების გასაცემად, პირველ რიგში, არსებულ მდგომარეობას უნდა გადავხედოთ.

როგორია ბაზარზე არსებული მდგომარეობა

თიბისი კაპიტალის კვლევის უახლესი მონაცემების თანახმად, 2023 წლის ივნისში, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორში 3 643 ტრანზაქცია შესრულდა. ეს შედეგები 7%-ით აღემატება 2022 წლის ივნისის მაჩვენებელს.

საშუალო გასაყიდი ფასი წინა თვესთან შედარებით თითქმის უცვლელი დარჩა და 1 162 $/კვ.მ-ს გაუტოლდა (+26% წ/წ). ამავე პერიოდში, გასაქირავებელმა ფასმა 12.5 $/კვ.მ შეადგინა, რაც 45%-ით აღემატება წინა წლის იმავე პერიოდის მაჩვენებელს. 

ტრანზაქციების და გასაყიდი ფასის მაღალ დონეზე შენარჩუნების ფონზე, ბაზრის მოცულობა წლიურად 29%-ით გაიზარდა და $279 მილიონი შეადგინა.

სამშენებლო პროექტების მომგებიანობა 

ეროვნული ბანკის კვლევის მიხედვით, თბილისის დეველოპერულ პროექტებში საერთო მოგების მარჟა საშუალოდ 36%-ია. 

საშუალოზე მაღალი მოგების მარჟა საბურთალოზე, ვაკესა და ისანი/სამგორი/ვარკეთილის უბნებში შეიმჩნევა. საშუალოს მეტად ჩამორჩება ლისი და გლდანი-მუხიანი.

გაყიდვების საერთო მახასიათებლები

თუ იმ დეველოპერული პროექტების გაყიდვების პროცესს დავაკვირდებით, რომელთა დაგეგმილი შემოსავლის მინიმუმ 80% უკვე მიღებულია, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ სრული მისაღები შემოსავლის უმეტესი ნაწილი (66%) გაყიდვების პროცესის დაწყებიდან პირველივე და მეორე წელს გენერირდება.  ამ პროექტების უმეტესობის გაყიდვების პროცესი 3 წელზე მეტი ხნით ფაქტობრივად არ გრძელდება.

ადრეული ინვესტირების მომგებიანობა კარგად ჩანს ქართულ ბაზარზე ერთ-ერთი ყველაზე წარმატებული და ინოვაციური პროექტის, დეველოპერული კომპანია ბიოგრაფი ლივინგის მაგალითზე. 2023 წლის აპრილიდან მოყოლებული, ბოლო 6 თვის განმავლობაში საკენის კვადრატულ მეტრზე ფასები 33%-ით გაიზარდა, რამაც მნიშვნელოვანი მოგება მოუტანა პირველ ინვესტორებს.

უნდა ითქვას ისიც, რომ გაყიდვების უმეტესობა (75%) საქართველოს რეზიდენტებზე მოდის. რაც შეეხება უცხოელებს, ისინი საცხოვრებელი უძრავი ქონებით ყველაზე მეტად ბათუმში ინტერესდებიან.  

საცხოვრებელი ფართის ფასი

2023 წლის მონაცემებით, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა შეინიშნება, თუმცა ზრდის ტემპმა გასულ წელთან შედარებით იკლო. ამ კუთხით ბუმი 2022 წლის I და II სექტორში გამოიკვეთა. ამის ძირითადი განმაპირობებელი ფაქტორები პანდემიის დასრულება, მიგრაცია და მაღალი ამონაგები იყო. ამჟამად ფასების ზრდის ტენდენცია კვლავ შენარჩუნებულია, თუმცა დასტაბილურდა.

საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდას აქვს რამდენიმე ფუნდამენტური საფუძველი, როგორც მოთხოვნის ისე მიწოდების მხრიდან. დეველოპერულ კომპანიებს ფასის ზრდის საშუალებას აძლევს გაძლიერებული მოთხოვნა, რომელიც მოდის როგორც რეზიდენტებიდან ასევე არარეზიდენტებიდან. გაზრდილია გზავნილები, საშუალო ხელფასი და მშპ ერთ სულ მოსახლეზე. საქსტატის თანახმად დეველოპერული კომპანიებისთვის მიმდინარე წელს გაზრდილია თვითღირებულებაში შემავალი ხარჯები. დოლარში გამოსახული ფასების ზრდას ხელი შეუწყო ასევე ლარის კურსის გამყარებამ, ლარში გამოსახული ისტორიული შემოსავლის შესანარჩუნებლად დეველოპერებმა დოლარში გამოხატული ფასი გაზარდეს.

თიბისი კაპიტალის კვლევის თანახმად დეველოპერული პროექტების მომგებიანობის ანალიზი აჩვენებს, რომ გაწეულ ხარჯსა და წმინდა მოგებას შორის კავშირი სუსტია: დეველოპერული კომპანიების მოგება მეტწილად აიხსნება სხვა ფაქტორებით, რომლებიც პოტენციურად შეიძლება იყოს კომპანიის რეპუტაცია და გამოცდილება, პროექტის ხელსაყრელი მდებარეობა, ეფექტიანი მარკეტინგული კამპანია და მაღალკვალიფიციური გაყიდვების გუნდი. 

საცხოვრებელი ფართის ფასი თბილისის უბნების მიხედვით

უმაღლესი ფასი კარკასის ყველა მდგომარეობაზე ვაკეშია, შემდეგ მოდის კრწანისი და საბურთალო. ვაკე-საბურთალოში შეინიშნება ფასების ყველაზე მაღალი ზრდაც.

მშენებარე ფართის ფასის ზრდის ანალიზისას მნიშვნელოვანია, გავითვალისწინოთ ის ფაქტიც, რომ მასზე მოქმედებს როგორც თვითღირებულების/მოთხოვნის ზრდა, ასევე მშენებლობის დასრულებამდე დარჩენილი დროც. 

სამშენებლო პროექტების სპეციფიკა

ცენტრალური უბნების სამშენებლო პროექტებში საშუალოდ უფრო დიდი საცხოვრებელი ბინებია, ვიდრე გარეუბნებში. გარეუბნების შედარებით მცირე ფართის მქონე ბინები ამ უბნებში საცხოვრებელი ფართის უფრო ხელმისაწვდომს ხდის და დაბალბიუჯეტიანი მომხმარებლების მეტ დაინტერესებას იწვევს.

შეჯამება

ევროკავშირის ქვეყნების გამოცდილებიდან გამომდინარე, არსებული მონაცემების გათვალისწინებით, სავარაუდოა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის გრძელვადიანი ზრდის პერსპექტივა. გაცემული სამშენებლო ნებართვების სტატისტიკა კი იძლევა საფუძველს, რომ უახლოეს პერიოდში თბილისის ბაზარზე მიწოდების საგრძნობლად გაზრდასაც უნდა მოველოდოთ.

არსებული ტენდენცია ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას, რაც თავისთავად თქვენი ცხოვრების ხარისხზე დადებითად აისახება.